ТОП-10 скрытых дефектов квартиры, которые невозможно заметить на первом просмотре жилья
Покупка собственной квартиры — это всегда эмоциональный и волнительный процесс. Будущие владельцы, переступая порог потенциального жилья, часто надевают «розовые очки». Внимание привлекают панорамные окна, свежие обои, удачная планировка и приятный вид с балкона. Однако продавцы недвижимости и риелторы прекрасно знают психологию покупателей и умело маскируют недостатки с помощью предпродажной подготовки. Легкий косметический ремонт, грамотное освещение, аромат свежесваренного кофе — все это может скрывать серьезные проблемы, устранение которых впоследствии обойдется в сотни тысяч рублей.
Чтобы не стать жертвой собственной невнимательности и недобросовестности продавца, необходимо знать врага в лицо. Представляем вашему вниманию подробный разбор 10 самых коварных скрытых дефектов квартиры, которые практически невозможно обнаружить во время первого, поверхностного осмотра.
1. Плохая звукоизоляция и шумные соседи
Как правило, просмотры квартир назначаются на дневное время: в будни с 12 до 16 часов или в выходные днем, когда большинство жильцов находится на работе, на даче или на прогулке. В квартире царит идеальная тишина. Однако стоит вам переехать, как выясняется, что стены сделаны буквально из картона. Вы можете отчетливо слышать, как сосед сверху кашляет, сбоку — смотрит телевизор, а снизу — скандалит. Особенно коварным является структурный шум в панельных и монолитных домах: звук перфоратора или топот детей может передаваться по перекрытиям на несколько этажей. Выявить этот дефект за 15 минут просмотра нереально.
2. Замаскированная плесень и грибок
Плесень — это не просто эстетический дефект, это серьезная угроза здоровью (особенно дыхательной системе), которая может стать причиной развития астмы и аллергии. Перед показом квартиры хитрые продавцы часто смывают черные пятна хлорсодержащими средствами, переклеивают кусок обоев в углу или заставляют проблемное место массивной мебелью (шкафами, диванами). Плесень обычно образуется из-за промерзания стен, плохой вентиляции или протечек межпанельных швов. Увидеть грибок, который спрятан за гипсокартоном или натяжным потолком, на первом просмотре физически невозможно.
3. Изношенная или скруточная электропроводка
Вы заходите в комнату, щелкаете стильным выключателем — люстра горит. Кажется, что с электрикой все в порядке. Но что скрывается под слоем штукатурки? В домах старого фонда (хрущевки, брежневки) часто остается старая алюминиевая проводка, которая не рассчитана на мощность современных электроприборов (бойлеров, мощных духовых шкафов, кондиционеров). При одновременном включении нескольких приборов автоматы будут постоянно выбивать, а розетки — плавиться, создавая риск пожара. Кроме того, при некачественном ремонте провода могли соединить банальными скрутками без распаечных коробок. Без вскрытия розеток и замеров сопротивления изоляции узнать об этом на показе не получится.
4. Проблемы с трубами и напором воды
Часто покупатели ограничиваются тем, что открывают кран на кухне — вода течет, значит, все хорошо. Но истинное состояние инженерных коммуникаций кроется в сантехническом шкафу и стояках. Ржавые, покрытые конденсатом трубы, подтекающие соединения, хомуты на стояках уходят от внимания при быстром осмотре. Еще одна частая проблема — падение напора воды в часы пик (утром и вечером). Если вы смотрите квартиру днем, напор будет отличным. Но как только вы попробуете принять душ в 8 вечера выходного дня, вода может течь тонкой струйкой, а при смыве унитаза вас обдаст кипятком.
5. Неработающая естественная вентиляция
Хороший микроклимат — залог комфортного проживания. Но если в квартире нарушена вентиляция, вас ждут духота, образование конденсата на окнах («плачущие окна») и, как следствие, та самая плесень. В старых домах вентиляционные шахты могут быть забиты строительным мусором до такой степени, что тяга полностью отсутствует. Более того, соседи сверху во время незаконной перепланировки могли частично срезать вентиляционный короб, чтобы освободить место под холодильник на кухне. При первом поверхностном знакомстве с жильем никто не прикладывает лист бумаги к решетке или не использует анемометр для проверки тяги.
6. Незаконные перепланировки
Этот пункт несет не только технические, но и колоссальные юридические риски. Продавец мог убрать «ненужную» стену, объединить лоджию с кухней, вынести на балкон радиатор центрального отопления или перенести мокрую точку (ванную) над жилой комнатой соседей снизу. Визуально квартира может выглядеть просторной и современной. Однако если такие изменения не узаконены, вся ответственность (и штрафы за принудительное возвращение квартиры в исходное состояние) ляжет на плечи нового собственника. Квартиру с незаконной перепланировкой очень сложно продать в будущем. Как отмечает источник, юридическая проверка объекта недвижимости — это фундамент вашей безопасности перед совершением сделки, игнорировать который крайне опасно.
7. Нежелательные "сожители": насекомые и грызуны
Клопы, тараканы, муравьи и даже мыши (если речь о первых этажах) умеют отлично прятаться. Большинство этих вредителей ведет ночной образ жизни. Перед приходом потенциального покупателя хозяева могут обработать плинтуса аэрозолем без запаха, собрать мертвых насекомых и тщательно вымыть полы. Заглянуть за встроенный кухонный гарнитур, оторвать плинтус или проверить вентиляционные решетки с фонариком на первом просмотре вряд ли удастся. Проблема обнаружится только в первую ночь после переезда, когда вы выключите свет.
8. Промерзающие стены и холодные углы
Если вы покупаете квартиру летом, весной или ранней осенью, проверить эффективность системы отопления и теплоизоляцию стен невозможно. В панельных домах могут быть разрушены межпанельные швы, а в кирпичных — отсутствовать должный слой утеплителя. Зимой в такой квартире углы начнут промерзать, на них появится иней или выступающая влага, а от стен будет тянуть ледяным сквозняком. Даже горячие радиаторы не спасут ситуацию, если тепло уходит на улицу. Единственный способ проверить это — осмотр с помощью тепловизора, но проводить его имеет смысл только в холодное время года.
9. Отсутствие сотовой связи и интернета
В некоторых домах блокировка сигнала сотовой связи может стать настоящим кошмаром. Толстые монолитные стены, специфическое расположение дома (в низине или в окружении более высоких зданий), железобетонные перекрытия определенной конфигурации могут превратить квартиру в бункер. Зайдя внутрь, вы, скорее всего, будете увлечены разговором с риелтором и не обратите внимания на экран своего смартфона, на котором исчезли деления сети. А позже выяснится, что для того, чтобы ответить на звонок, вам придется каждый раз выходить на балкон.
10. Замаскированные стойкие запахи
Запах — это мощный индикатор состояния квартиры. Однако опытные продавцы умеют им манипулировать. Если на пороге вас встречает густой аромат освежителя воздуха, аромасвечей, жареных кофейных зерен или хлорки — это тревожный сигнал. Таким образом часто пытаются скрыть въевшийся запах застарелого табака (если в квартире много лет курили), запах от большого количества домашних животных (кошачья моча, впитавшаяся в бетонную стяжку пола, практически не выводится без капитального ремонта) или специфический запах сырости из подвала. Как только выветрятся ароматизаторы, истинное амбре вернется.
Выводы
Первый просмотр квартиры — это лишь знакомство с ее потенциалом. Описанные выше 10 дефектов доказывают, что внешний лоск, свежие обои и приветливость собственников не являются гарантией качественного жилья. Чтобы не приобрести «кота в мешке», к покупке нужно подходить максимально прагматично.
Опытные эксперты рекомендуют:
- Осматривать понравившуюся квартиру минимум два-три раза, причем в разное время суток (обязательно вечером, чтобы оценить напор воды и шум от вернувшихся домой соседей).
- Приглашать на финальный осмотр технического специалиста (приемщика), вооруженного специальными приборами — от тепловизора и анемометра до тестера напряжения.
- Не стесняться задавать неудобные вопросы, включать воду, проверять окна на сквозняки, тестировать розетки и вдумчиво сверять реальную планировку с планом БТИ.
- Тщательно проверять всю юридическую историю объекта, так как правовые «дефекты» могут отобрать у вас не только деньги на ремонт, но и саму квартиру.
